大日化成は環境に優しい屋上緑化資材・防水材メーカーのパイオニアです

マンション管理組合

 

分譲マンションは各部屋の所有者が異なる専有部分と、廊下やベランダなどの共有部分があります。

 

専有部である各室内の設備は基本的に購入したオーナーの責任で修繕されます。共有部分のメンテナンス費用は、入居者が部屋の広さに応じて毎月積み立て形式で負担します。

 

例えば、エレベーターや階段、エントランスホールなどは共有部分ですので、これらのメンテナンス費用も入居者が負担します。

 

共有部分や建物全体の管理は、マンションの住人で構成される管理組合が行います。日常の些細なことから建物全体に及ぶことまで多種多様な案件をこなさなければなりません。

 

１０年から１５年に一度行われる大規模改修という一大イベントもこなさなければなりません。大規模改修には、テレビ配線、屋上防水、外壁、上下水道の配管設備、ベランダ、ポーチ、エントランス、廊下などが含まれ、修繕範囲が広く修繕費が高額になります。

 

築２０年で２回目の大規模改修

 

　とあるマンションでは建築後２０年が経過しようとしています。管理組合がしっかりしており、住民の理解も大きいようです。１０年目の大規模改修は屋上防水の全面改修を行いました。

 

さらに１０年が経過しようとしている現在、外壁タイルがあちこち劣化し、何カ所かで浸水による漏水が起きています。これまでは漏水がある度に部分補修を行ってその場をしのいできました

 

屋上や外壁は共有部分ですので、住民から管理組合に連絡があり、その都度対応してきました。

 

そこで、今回の大規模改修では外壁タイルの改修を行うことになりました。
屋上に比べて面積が広く、壁面になるため足場を構築するなど大規模な改修工事です。

 

タイルを張り替えるのか？

 

外壁タイルの改修方法について、まずは管理組合で検討が始まります。

 

まず思いつくのは、割れたり浮いたりしているタイルを剥がして新しいものに交換する方法です。数平米であれば問題ありませんが、規模が広く劣化しているタイルを見つけ出すだけでも手間がかかり、費用もかさみます。

 

管理組合理事の一人がネット検索で、張り替え以外の短期で安価な方法を見つけました。

 

漏水を防止するために、防水材や撥水材をタイルの上から塗布する方法が提案され、その方向で建築会社に相談し、適切な業者を紹介してもらい現場調査を行いました。

 

業者からの提案で、浸透性撥水材を塗布するのが最も手軽で、工期も短く比較的安価に済むとのことです。

 

それを受け管理組合では浸透性撥水材について調べることになり、いくつかの疑問が出てきました。

 

撥水機能で現在の漏水は止まっても、今後、目地等に新たにひび割れが発生した場合、漏水を防げるのか？

現在劣化しているタイルはなぜ劣化したのか、タイルはもっと長く維持できるのではないか？
浸透性撥水材でも有機溶剤を使用するのか？

 

などでした。

 

工事業者に問い合わせたところ、浸透性撥水材は下地のひび割れ追従性が低いとの回答がありました。

 

タイルが傷んだのは環境の影響で、直射日光や夏場の昼夜の温度差による伸縮が主な原因です。また、建物は日常的に微妙に揺れており、小さな地震でも影響を受けることがあります。

 

 

どの防水材を採用するのか

 

防水材メーカーからは様々な材料が出ており、その中で最適なものを選びたいとの事で、検討が進められました。

 

浸透性撥水材は候補から外れ、施工業者から提案されたのはＡ社の外壁タイル用クリヤー防水材でした。これはひび割れ追従性を特長とする透明な防水材です。

 

これなら今後ひび割れしても漏水することはないだろうと思いましたが、調べてみると２３℃の環境であれば十分な伸び性能があるのですが、気温が低くなった場合、伸び性能がかなり低下してしまうことが判りました。（下ののグラフを参照してください。）

 

更に下地との密着に欠かせないプライマーが弱溶剤系の材料であることが判明しました。管理組合理事の一人が以前住んでいた賃貸マンションの外壁改修工事で溶剤系の塗料を使用した際、臭気が室内に充満して耐えられなかった経験があり、溶剤系材料の使用については懸念を表明していました。

 

多くの人は溶剤系の臭気を不快に感じます。このマンションには小さな子供や高齢者も住んでおり、50歳代の理事でさえ苦手なのに、子供や高齢者にとっては健康を脅かす可能性があります。
そのため、別の材料選定を依頼し、提案の条件として

 

ひび割れ追従性に優れる
溶剤臭がない
透明度の高い材料であること

これらの条件でお願いしました。

 

再度提案されたのはスカイコートＷでした

 

スカイコートＷは外壁タイルの意匠性を保ちつつ、ひび割れ追従性に優れ、全ての材料が水性で嫌な臭気がしない理想的な材料でした。

 

これまでの提案はどこかが希望に沿わない部分があったため、今回も懸念され、理事の何人かがスカイコートＷについて調べました。まずは、ひび割れの追従性です。下記の動画を見て納得されたようです。

伸びるだけでなく、元に戻る柔軟性と一斗缶を持ち上げる塗膜の強度に感心されました。
そして、肝心な防水性能の動画です。

 

この動画では判り易くするため、実際のタイルではなくガラスを割っているので、下記の動画も視聴し、ほぼ採用を決めていただいたそうです。

 

 

全ての材料が水性であることの重要性

 

スカイコートＷは、プライマー・防水材・トップコートの全てが水性材料です。理事の嫌な経験から、どれだけ優れていても溶剤系材料は採用したくないと考えていました。

 

もし、工事中に溶剤臭が充満すると住民からの苦情は絶えないでしょう。それは過去の経験から明らかです。

 

臭いは敷地の境界線を越えて隣のマンションにも漂う可能性があります。溶剤系を使用して臭気が漂えば、住民や近隣からの苦情で胃が痛くなるでしょう。

 

防水改修工事は何日も続くため、全ての材料が水性であることが採用決定の後押しになりました。

 

 

工事中の様子

 

もし臭気がしていたら苦情対応に追われ、日常生活もままならなかっただろうと思うと背筋がぞっとすると理事の何人かが言っていました。

 

苦情対応だけでなく、万が一気分が悪くなったり健康被害が発生したりしたら、訴訟問題にもなりかねません。

 

今回の現場では、臭気による苦情等の問題もなく、無事に作業が終了しました。

 

出来映えは問題なく、元の意匠性を損なわない仕上がりに住民の皆様もとても満足されていました。

 

このマンションはマット調磁器タイルだったため、トップコートには半艶が採用されました。

 

透明であるだけでなく、艶有・半艶・艶消しと下地タイルの意匠性を損なわない仕上げが選べることにも感心していただけました。

 

こうして、マンションの大規模改修工事は無事に完了し、防水機能の維持だけでなく。意匠性も担保してくれたと大満足でした。次の改修もこれでお願いしますと言われました。

 

延びて縮む性能でひび割れに強い
全ての材料が水性で嫌な溶剤臭が無い
下地タイルの意匠性を損なわない

これらの3つの特長は非常に大きな強みです。

 

外壁タイルを改修する際にスカイコートＷを使用することで、作業者だけでなく、居住者の皆様も安心・安全な工事が可能になります。

 

 

スカイコートWについてはこちら

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